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沪杭楼市作为这波房地产热潮的领军者，其命运如何，无疑具有标本意义。也许在剧烈的震荡之后，我们将看到一个正常的市场

形成对照的市场景象

6月18日，此时距中央政府出台建国以来最严厉的房地产调控措施已有一个多月时间。

当天上午，杭州市房管局的9楼会议室，鸦雀无声。建设部房地产开发司司长谢家瑾当场宣读了温家宝总理分别于5月17日、5月19日、6月1日作出的关于房地产调控的三个批示。

批示宣读完毕，前来听取汇报的谢家瑾得到了一些好消息。杭州市的房价6月份涨幅趋缓，许多房地产商主动调整住房结构，投机者在市场上销声匿迹。

但接下来的消息却令人关注。从6月1日到6月15日，杭州市区的800多家二手房中介总共才卖出150套房子。6月1日当天，杭州市的许多中介店交了白卷，没有一套房子卖出，没有一套房源进来。小小的杭州城内已有100多家中介店关门大吉，甚至有一家房地产中介公司的老板，试图席卷客户300万房款潜逃未遂。

这与以前的房市景象形成对照。过去四年来，得益于西湖之秀美、浙江之富庶，杭州的房价领跑全国。同样，集国际大都会、金融中心、世博会诸多概念于一身的上海，房价也是一路暴涨。特别在去年10月加息调控之后，两个城市的房价又暴涨了30%，市中心的一些楼盘价格甚至达到了每平米30000元。

就在中央政府5月11日重拳出击地产市场一周前，杭州楼市还在上演疯狂投机的最后一幕——杭州城内的大开发商绿城集团拿出新楼盘翡翠城中的426套房子，进行摇号登记，有5万多人围抢。一位开发商回忆，那几天，杭州城内所有的售楼小姐有空都去排号了，希望摇到房号后以7万的高价转手。

但在5月11日后，随着“七部委通知”出台，中央政府接连推出土地、税收、金融等调控政策，迅速扭转了一片看涨的市场预期，向来火爆的沪杭楼市，进入急冻期，成交量大幅萎缩。

6月27日，杭州滨江房产集团有限公司副总裁朱立东指着电脑屏幕对记者说，杭州一手房市场与二手房市场同样惨淡，成交量从每天100多套萎缩到20套，网上还有15万套房子没有卖掉。即使新卖的20套中，新盘上市占了一半，大量的老楼盘无人问津。

作为杭州市排名第三的开发商，以前滨江房产在报纸上登一个楼盘广告，第二天往往有400-500个电话打进来询问，现在只有20到30个电话来问。

一些地产商的待销售房有时不减反增，记者在“杭州透明售房网”上发现了这个现象。有网友在论坛中注明这是顾客撤销合同所致。滨江区的楼盘“超级星期天”和杭富高速公路边的“华庭云顶”，也出现了大面积退房。

对市场不看好，干脆就拒绝签订合同。此前，杭州媒体报道，杭州临平的一位客户，发现自己订的一套房子房价可能缩水之后，无奈之下，白扔了6万块的定金。

杭州的情况可以说是上海的一个缩影。记者通过的实时销售记录查到，上海没有卖掉的房子是杭州的十倍，近15万套，而上海每天一手房的成交量仅为过去的40%，只有200多套。近半数的楼盘，6月份一套房子也没有卖出。

上海的知名房地产中介汉宇地产的市场部孙经理介绍，调控以来，上海的16000多家房地产中介，其中四分之一关了门。一些大的中介连锁店，如金丰易居等，开始降低工作人员的薪水。6月末，记者在上海采访期间，马路边挂牌转让的中介店随处可见。

面对市场形势，杭州和上海的一些新开楼盘开始降价，由于幅度较小，市场反应冷淡。上海大华集团投资开发的浦东新区大华锦绣华城4期自4月开盘，比一个月前开盘的3期，低了2000元每平方米，但至今只卖出一套。上海市中心一些投资集中的楼盘房价下跌了30%，比如徐家汇的东方曼哈顿，从今年3月的3.4万元每平方米，跌到现在的2.4万元每平方米。

6月24日，上海房交会照常举办，虽有十万人前往参观，但成交仅区区200多套。往日，屡试不爽的房交会拉动效应，如今也对当前的上海楼市完全失效。之前，杭州市干脆就取消了5月份的房交会。

多空网上“对决”

正如赵杭生所说，沪杭楼市的走向取决于楼市利益各方正在进行的博弈。与惨淡的楼市交易不同，杭州和上海的楼市论坛上却是论战正酣。

在房市论坛中，支持房价下跌的网民被称为“空军”，而支持房价上涨的被称为“多军”。在的论坛中，“空军”全面压倒了“多军”。

谢家瑾司长在6月中旬接受媒体采访时称要“稳定房价”，采访内容在网络上出现后，有1万多人跟帖反对。复旦大学房地产研究中心副主任华伟则更加狼狈，由于他不断发表看好上海楼市的观点，这段时间不断遭到网民谩骂。

对于目前的局面，除了购房者外，各方都十分担心。“座谈会上，税务部门很急，银行也急，老板也急，政府也急。”杭州滨江房产集团有限公司副总裁朱立东说。据浙江省建设厅公布，浙江房地产税收占地方税收的20.4%，加上建筑业，达到了36%以上。

大部分房地产商们并没有丧失信心，他们在等待10月的房交会，希望市场如去年一样，逐渐转暖。“每个调控文件的第一句话，都是‘房地产业是国民经济的支柱产业’，只要这句话在，房地产商的日子就不会难过。”杭州市一家开发商对记者说。

“现在的市场，就是憋在这里，互相较劲。”朱立东说。所以大部分开发商们“坚持抗战”，为了渡过目前的难关，房地产商们可谓是八仙过海，各显神通，沪杭楼市也由此出了许多新鲜事———

杭州破天荒地出现买房打折的情况。开发商主动替消费者缴契税，较远的滨江区一些楼盘推出买楼送车等等措施。上海还出现买别墅送宝马、买房送黄金、送十年的管理费、送小孩幼儿园学费等五花八门的促销手段。

中国人民银行上海分行的褚伟博士回忆起两年前，他买房排了一天一夜队，好不容易排到了，售楼小姐递上一份认购书，让其五分钟之内签字，什么户型、配套、细则都无从谈起，“当时你不买就走人，现在不一样了”。

面对这些变相投降派，有些开发商却寸步不让。

上海城建房地产部副总经理袁继康告诉记者，他操盘的古北瑞仕花园已经卖到第三期，80%的销售已经完成了，成本早就回来，不能降价，如果降价，第一期还没有交付，如果顾客发现资产缩水，就“特别麻烦”。现在虽然两个星期卖一套房，也有400多万，这足以负担公司的日常运营。

在沪杭两地的市中心区域，有些房地产开发商，面对降价也没有人买的情况，索性就捂住楼盘，死等到底。

向来老谋深算的海外投行们则纷纷从住宅市场撤退，转战商业地产。上海的一些本地开发商如大华房地产集团，也开始进军商业地产，顺驰华东集团也成立了商业地产研究部，研究商业地产的前景。

而往日混迹于各个中介和房地产交易中心的投机者们，如今因为5.5%的营业税和两年的期房限转的政策出台，彻底偃旗息鼓，有的被套牢在楼市中，有的就转战他乡。

“以前许多楼盘不看就签掉了，整栋整栋地买，现在不可能了。”浙江温州超然不动产营销公司总经理吕巧正说。他刚刚去秦皇岛投资当地的商铺。

伴随着投机者们的撤退，杭州、上海二手房源突然增加。21世纪不动产公司杭州分部的房源从4月开始，每月增加了600套。赵杭生也将自己在上海浦东买的一套房挂牌转让。

6月23日，上海银行副行长王世豪在深圳举办的城市商业银行论坛上，向花旗大中华区个人金融机构部总经理黄毅请教如何降低房地产贷款的风险。黄毅的回答语惊四座：“如果现在满手是不动产的放款，就比较困难了，因为银行贷款的第一还款源是其他银行的钱。”

上海银行是国内城市商业银行老大，其房地产开发贷款和个人房贷占贷款总额超过了30%。同上海银行一样，这一轮调控让银行的压力倍增。杭州和上海楼市的交易量萎缩，就意味着房地产企业的回款减少，也就无法还贷。“在这种形势之下，只要有一家银行撤资，就会引起连锁反应。”一位银行业资深人士说。上海的一些银行已经发出话来，“敌不动，我不动，敌一动，我先动”。

变盘前夜

6月28日，浙江省房地产协会召集了杭州片区的会员开会，会议上，浙江南都房产集团的执行总裁王海光建议各位房地产商应该将本轮调控周期考虑长些，“最难过的时候还没有来，应该考虑到1993年到1997年的情形”。“问题是久盘必跌。”21世纪不动产杭州分部副总裁叶宏伟说，“争相跳水是必然，房地产行业实际与手机、家电行业一样。”他认为杭州房地产业的发展历史已经提供了教训。1993年调控时，杭州的外销楼盘紫云山庄从每平米3000多元降到900元，最后它活了下来，其余未及时降价的楼盘如圆梦园、宏富山庄统统都倒了。

争相跳水正是大部分地产商所担心出现的景象，因为这将彻底摧毁目前僵持不下的高楼价现状。现在，显然还没到时候。“上海的二手房市场交易量依然在不断萎缩，还没有到低谷，这说明市场的观望气氛继续加强。”汉宇地产的市场部孙经理说。

但在这严峻的形势下，沪杭两地的一小部分房地产企业已经悄悄开始降价。6月29日，浙江金纬房地产公司的办公室主任金立兵告诉记者，他们公司马上开盘的“赞成·林风”将比周围的楼盘每平方米低2000元。“我们是国有企业，经营稳健一点好，相对于4000多元每平方米的土地成本，，9000元每平方米的售价已经足够保证我们的利润了。”

而先前浙江广宇集团有限公司开发的西城华府，开盘价每平方米为8500元，比周围的价格降了1000元，此举有力拉动了周围新开楼盘的订价下行。

更关键的是，这个市场内，各个玩家的成本不同。叶宏伟介绍，在杭州的滨江、下沙、闲林，上海的浦东等区域，存在大量当初协议拿地的开发商，现在拍卖700万元一亩的土地，当初他们30万元一亩就可以拿到。相对便宜的土地成本，为这些企业带来了较大的降价空间。朱立东担心，这些公司一旦降价售楼，会动摇整个市场的信心。

更有趣的是，今年下半年杭州市的滨江区有92万平方米楼盘要交付，市场认为，在早期购楼者中，50%属于投机者。他们购房时，房价只有4000多元每平米，相比现在8000元的市场价，他们有4000元的跳水空间，这将影响滨江区域的房价。

资金的压力已经使一些开发商不胜其累，在杭州市的产权交易中心，十多家开发公司开始挂牌转让自己的项目。7月3日，顺驰华东集团招聘工作人员时，甚至许多上海当地的小房地产公司的副总经理也前来面试。

在这些零星市场动作的底部，是供求关系的逆转。据上海统计局统计，2004年新建商品房住宅面积为7631万平方米，加上今年的政府两个各1000万配套商品房，今明两年的市场真实供应量应有近1亿平方米，这还不包括二手房市场的2000万平方米的存量。赵杭生以目前的成交量预测，今年的成交量约为去年的二分之一，近1500万平米。这意味着，目前的项目够上海卖六年。而杭州今年上市量为300万平米，还有1.5万套房子在卖，以目前每天20套的数量，已经远远供过于求。

更关键的是，中央接下来的调控措施，将结束地方政府的飙地时代。

上海的3000多家房地产商，只有300多家有土地。据业内人士统计，上海至少有3600公顷的土地闲置在开发商手中。而杭州更多，仅萧山一地，就批出去6万亩，一些开发商透露，这些土地到今天也只是使用了一部分。

7月1日，国土资源部副部长鹿心社接受中央电视台采访时表示，将严格执行土地管理条例，盘活存量土地，对两年未开发的土地，要依法收回。这也是“七部委通知”中重要的一环。随着土地调控的深入，产生两个方面作用，一方面，有可能逼迫开发商开发更多的楼盘，推向市场。另一方面，政府可以回收部分土地，从而增加土地储备量，从根本上平稳地价，从而平稳房价。

“现在正是即将变盘的前夜。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。

下跌不会导致崩盘

“这种情况持续到年底，房价会下跌，但不会崩盘，只是市场会将过去虚高的部分给过滤掉，毕竟真实的需求依然存在。”金地集团上海公司总经理赵汉忠判断。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，整体房价应跌回到去年10月的水平，因为去年10月之后，杭州、上海的房价在没有增加任何成本的情况下暴涨了30%。“一个人把本来应该分十天吃的东西三天内暴食进去，生病了，不呕吐一点，怎么行？”他说。

在调控前，许多房地产开发商的生活环境犹如温室，“现在天气变了，就慌了，因为本事不够。”赵杭生说。

开发商中有这样一种心态———如果房价下跌过多，将导致连锁反应，进而牵累银行系统，导致金融危机，所以中央调控楼市会投鼠忌器。

但记者从沪杭两地的银行了解到，虽然房价下跌会给银行增加坏账，但绝对不会导致金融危机。

上海浦东发展银行研究部的李松涛博士正在撰写一份房地产业分析报告。他根据下面各个支行客户经理的报告，推算出即使房价下跌30%，也不会出大的问题。

目前给房地产商们开发贷款的主要是四大行，比如建行在上海投到房地产业的资金近1000亿，但考虑四大行的资金充裕，房地产即便发生坏账，也不会影响大局。

浙江省工商银行公司信贷处处长宋关昶告诉记者，从2004年底开始，工行的一些客户与外地开发商合作的楼盘，开始让利给外地开发商，加速资金回流。工行每个季度会给开发商们敲警钟，摊子不能铺得太大。如果市场现状延续到年底或者明年初，可能要有一些企业要展期(即要求银行延长其还款期限)，但应该能挺过这段时间。

在目前调控的当口上，沪杭两地的一些大开发商并不是接最后一棒者，去年年底，杭州市的许多品牌开发商都拿不到土地，今年3月，创下杭州地价新高的吴山地块，被一个温州房地产公司拿下。

而许多开发商在过去几年的成长中，获得暴利，上海一家知名房地产企业在2004年的毛利高达56个亿。完全有能力承受市场调控带来的阵痛。

从1999年算起，中国的房地产牛市已经延续了6年之久。沪杭作为这波房地产热潮中的领军者，其命运跌宕，无疑具有标本意义，接下来的故事会怎样呢？也许在剧烈的震荡之后，我们将看到一个正常的市场。正如央行副行长吴晓灵所言：我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些。

——如此荒唐的理由，居然还能说得如此义正词严，佩服啊！

我只是一个普通的购房者，不是什么专家、学者，说不上什么大道理，也没什么内幕消息可以早点知道，而且更确切的说，我关注房价走势和相关房产信息只是从2004年10月开始的，至今才9个月而已，说的话当然更不具有权威性或者所谓的科学性了。我关注房产的目的也很朴素，只是为了能买一套50万-80万的自住房，24万元的首付款早就准备好了，但是时至今日，我的自住房还是没买上，不是买不起，实在是觉得现在的市场太荒唐，关注了9个月，大开眼界，一直想对今时今日的房地产市场写点什么，但没找到什么好的切入点，正好看到这篇文章，能把如此荒唐的市场冠以如此荒唐的理由，并如此的义正词严，有的地方还真的颇有道理的说，伪中有真，立场难辨，实在是叹为观止啊，嗟叹之余，就借此发挥一下吧，也算给自己如此良久的关注以一个交待。

首先，先对这篇文章的几大观点罗列一下，以便大家清楚我要驳斥的靶子：

1.         北京的住房市场存在巨大的刚性需求，房价不会因为上海的跌价而跌价。经典理由：北京是首都，中央不会让首都房价大幅波动的；北京是各大学府密集地，留京大学生都要买房，“北京都是他们的首选之地”；北京还有1600万的人口。

2.         中央并不期望房价大跌。经典理由：政府（包括中央和地方）、国有银行、房产商三者已经成为一荣俱荣、一损俱损的利益链条，房地产行业几乎养活了你、我、他，房产价格崩溃了（怎么叫崩溃？合理下跌就是崩溃？），房产商就倒闭，经济就衰退，则银行出现大量坏账呆账，政府就头大没有办法，我们就只有等着失业没饭吃了；目前是银行改制上市的关键时刻，房价下跌，就会使金融系统崩溃，国家经济瘫痪，中央投鼠忌器啊。

3.         真正期盼房价下跌的人不是穷人，不是富人，是“恶俗”的小资阶层——有点小钱想追赶“时髦”的人，房价大幅上涨和大幅下跌对平民都没好处。

4.         房产暴利产生的重要因素之一是消费者观念导致的。经典理由：年轻人攀比热，盲目追求档次的畸形需求导致房产商供应的畸形，导致房价居高不下；年轻人不根据实际需求，求大（大房型）求新（新房），刚工作没几年的该买旧公房、二手房；被房产商所谓的概念迷惑，“比如北京奥运村概念，一些北六环的楼盘也籍此涨价”。

5.         北京的房产畸形不在于低价房、经济适用房太少，而是因为经济适用房不经济不适用不实用。经典理由：经济适用房根本就不应该由商人来建造、来出售，商人牟利是本性，造经济适用房是福利，是社会责任，商人没有义务承担，应由政府建造、出租，任志强说的：房产商盖房子、卖房子，是不能考虑穷人的，那样还不如不做这个行业。作者认为很对。解决途径是政府大量建造廉租房，而不是鼓吹房产价格崩溃，让房产商和老百姓一起死。

上述五个靶子大致摆放明白了，下面就由我来逐一分析，看看为什么说它们荒唐：

1.         北京房价不会跌是因为北京和上海不一样，它存在刚性需求。看看，又是一个刚性需求！从我去年10月开始收集上海房地产市场信息时，我就没少看到这几个字，上海房价的一路飙升，被狂炒爆炒甚至上海市民同炒，其后台基础就是这种刚性需求的理论：上海是国际大都市，不但全国各地有钱人都来买房，还有港澳台、海归、老外，上海的外企白领……，谁不把上海作为首选啊？上海2010年要开世博会，世博会之前房价怎么会跌呢？房价跌了世界影响多不好，政府无论如何都会撑住房价的，上海不是上海人的上海，上海是全世界的上海（这几乎是上海房地产界最蛊惑人心的口号，据说是上海市政府的某位一把手在面对数百外国记者时十分气宇轩昂地说的，那场面啊，啧啧！）。不是说香港、伦敦、纽约、东京市中心都在50000元/平以上呐，上海3月份才炒作到30000元/平左右，差距还是很大的，唱涨之歌还要再雄壮些！呵呵，可惜啊，央行的加息，中央政府的两个“国八条”，让上海市政府一直以来倡导的，各大媒体、房产商拼命鼓吹的，中介、炒房者竭力应和的，普通市民勉力跟从的这曲上海房价唱涨交响曲嘎然而止，随后余音袅袅！

房价目前说不上应声而跌，但连续几个月的成交量锐减，二手房出售挂牌激增，却是实实在在的，5、6、7三个月，诺大的上海滩，连商业带住宅、连新房带二手，每天只有200-400套的成交量，随着炒房大军的分化瓦解或者重组，居高不下的房价还能挺多久呢？这是个有趣的悬疑！上海既然如此，那么，北京和上海到底有什么不一样呢？唯一不一样的，恐怕就是北京还没有被炒到像上海这样的高度，暴利当然也不及上海的同行丰厚，以至于北京的房产商们以及枪手专家们对这轮全国范围的房产大整顿甚为不满，甚为吐血，个个跳出来义愤填膺地对这轮中央的政策调控指手画脚，潘石屹、任志强、冯仑，那个不是京城地产方面的大腕、名角啊？相反，在上海楼市最后的疯狂中分到一杯羹的王石可就低调多了，主要表现出兔死狐悲的情绪，还有顺驰的孙宏斌，挺张扬的人，这回也没叫板中央，更不要说上海地产界的绿地、复地、大华等本土大佬们，有见哪一个像京城大腕那么嚣张的吗？所以说，不一样还真的是不一样啊，呵呵。

2.         对于这种所谓政府、银行、开发商“一损俱损，一荣俱荣”的利益链观点，我倒觉得恰恰说明了中央政府为什么要如此下重手调控整顿房产市场的主要原因，恰恰印证了2004年下半年易宪容那篇《警惕房地产业要挟中国经济》中的观点。

昨天晚上，我收看了中央电视台一台黄金时段播放的连续剧《大宋提刑官》最后三集，讲的是一个官场败类刁光斗被宋慈赶出官场后，专事刺探京城各大高官自己及亲人的丑事恶行，记录在册并收集证据，进而要挟各大官员听命于己，并专门建造如意苑（类似于厦门远华案里的红楼），投官员们所好，腐蚀拉拢，极尽所能，凭借整整8大箱子不见天日的私密档案，刁光斗和京城各大高官倒是真正成了“一损俱损，一荣俱荣”的利益共同体，甚至于共同卖国——用30船大宋的饱满粮食换取几批北方的瘦弱战马。当宋慈费尽心力、不顾个人安危、荣辱查出这桩惊天巨案时，满心以为可以一举刷清吏治，整顿官场，还天下一个清平盛世，皇帝的一把火，把所有心血付之一炬，贪官昏官庸官们齐呼“圣上英明”，宋慈却由此挂冠而去，心灰意冷。

难道作者希望我们的中央政府也像宋朝皇帝那样“英明”吗？难道作者认为房产商叫板中央，房地产市场挟持中国经济是可以姑息的吗？难道作者真的希望新一轮的亚洲金融危机从中国房产泡沫破裂开始吗？与其让老百姓们在他日金融危机的时候整体性失业，倒不如趁现在中央房产政策的宏观调控，早一步进行部分性、结构性的失业调整。

3.         真正期盼房价下跌的人是谁？这里作者把买方市场分为三类，穷人、富人、小资，认为小资才是期盼房价下跌的主流，而房价大幅上涨和大幅下跌对平民都没好处。这样子，我就不太搞得明白，所谓的平民是指哪类人？？

作者混淆概念，究竟想说明什么？房价不应该下跌？在与百姓收入水平背离的如此之远的疯狂房价，好不容易被中央政府踩了刹车，现在才一点一点艰难的回归理性，这当口，却大谈什么房价大幅上涨和下跌对平民都没好处，看来作者的真实意图是希望房价就稳定在现在的水平上，不希望下跌，所以就像文革似的搞上纲上线，什么企盼下跌的是“恶俗”的“小资”之类，至于作者内心深处涌动着上涨的希望，就不可说不可说喽。问题是现在这个水平的房价合理吗？房价都涨到这个份上不跌能平民愤吗？我们要建设和谐社会，这样的房价能让百姓过上和谐的生活吗？哎，作者螳臂当车，实在可叹啊！

4.         这第四部分作者直接把房价为什么上涨的矛头指向了年轻人的消费观。不可否认，部分年轻人的消费观是有作者所说的畸形问题存在，但是，作者这里最应该被鄙视的是：故意把因果关系颠倒。畸形消费观的形成不是原因，是结果！是地方政府、媒体、房产商共同努力唱涨房价N年的结果！

年轻人工作几年想买房结婚，本可以买个二手的、小房型的，可是放眼望去，市区这些个破旧的老公房30平—50平的，哪个不要价在30万—50万？租金呢，也就1500元—2000元/月？租售房比相差这么大，买了旧房子还要按揭20-30年，为这些房龄15-20年、品质也不佳的老公房付出20-30年辛苦，你说犯得着吗？年轻人也不傻啊！买新房吧，同样区域虽然比老公房的价格高500-1000元，但至少住着惬意，可是矛盾又出来了，没有小户型的，动辄120平，150平，200平……，年轻人有选择吗？

还有，例如三个月前同区位的房价还是10000元，三个月后涨到15000、17000元，甚至20000元，这都是怎么涨起来的啊？仅仅是炒房团干的？君不见最初是谁在加高房价？开发商开一次盘加一次价，可以一期开完的非要分个三、四期，一次几十套，最好一抢而空，过一个月开盘，还是几十套，又加了价，又一抢而空，这样子搞几次，房价能不直往上窜？带动周边次新房、老公房的房价也一起涨起来了，倒确实是“一损俱损，一荣俱荣”啊。

这些难道都是年轻人消费观畸形造成的吗？房价虚高从根本上就是人为炒作造成的。说什么市场定价，房子从来就不是纯粹的商品，房地产市场也从来没有真正市场化过！从土地交易到买卖房子，哪个不是坐地起价？又有谁敢或者有能力就地还钱？最终不过是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，那么，究竟谁是虾米呢？

5.         第五点乍看之下还觉得很有道理，目前的经济适用房确实是既不经济也不适用也不实用！不过，再仔细看，倒是明白了一个问题：作者的立场究竟是什么？换句话说，就是作者的屁股究竟坐在哪一边？他究竟是在为谁呐喊、呼叫？明白了这一点，我想我们也就能理解为什么作者对崩盘论如此恐惧，“皮之不存，毛将焉附”啊！

        对于曾经"数钱数到手抽筋"的房地产富商而言，生意上的坏消息正在变得一天比一天多起来。

　　最新的一个令房地产大鳄们心悸的坏消息，当属新华社4月3日晚上公开播发的一篇评论员文章。在这篇不乏行政语言色彩的电讯稿里，第一次把稳定住房价格列为当前加强和改善宏观调控的重要内容，明确要求各地区、各部门要高度重视住房价格上涨过快的问题。

      此间人士同时注意到，新华社播发的这篇评论员文章并没有从市场角度过多分析房价态势，而是开宗明义地直言房价上涨过快将"影响金融安全和社会稳定"，进而具体提出各地必须采取的相应措施，甚至提出要追究影响经济稳定运行和社会发展的地区有关负责人的责任，"切实使过高的住房价格得以回归"。

　　作为中国最具权威的官方通讯社，新华社的这一强硬立场似乎表明有关政府发文警告房地产市场的传言并非空穴来风。几天以前，海外媒体曾经广泛报道政府高层已经发出文件，要求各级政府注意到依靠发展房地产市场推动经济增长的做法存在的风险，包括房地产价格上涨给"金融安全和社会稳定带来隐患"，并且明确指出地方政府官员要为房价失控承担责任。

　　事实上，早在2004年下半年，看上去相当坚硬的房地产泡沫便开始受到力度逐渐强烈的挤压。

　　几乎是抢在今年全国两会之前，上海推出空置商品房一年内交易加收营业税的政策。即便如此，两会代表和委员对于商品房价格轮番上涨的怒气和抨击依然强烈。有关人士甚至发出措辞强硬的警告称，无力承受虚高房价的城市居民的不满已经向抗议社会分配不公的方向转移。

　　正是在控制房价问题罕见地写入政府工作报告的背景下，中国人民银行从3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将一直执行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，同时要求上调个人房贷首付款比例。稍后，中国人民银行行长周小川接受人民日报记者采访时公开表示，个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，消费者要对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识考虑。

　　显然是直接受到经济利益的影响，多家商业银行对于调整住房贷款政策表示出相当程度的犹豫和观望，房地产行业的既得利益集团也不断制造出贷款政策调整无碍房价上涨的声浪。但是，央行介入房价调控的象征意义已经远远超过贷款利率调整的本身，至少清晰地表明中央政府已经决意运用各种力量稳定房价，避免房地产泡沫吹大后骤然破灭可能带来的致命冲击。

　　普遍的观点认为，"那些总在鼓吹房地产尚未过热的利益集团终于在决策层面前打了败仗"。就在上一周，北京市国土局前所未有地高调反击"地价推高房价"的说法，首次公开揭秘开发商的真实土地成本仅仅占房价的两成左右。依照2004年全国住宅用地价格上涨5.4％计算，土地价格仅仅把房价拉高1％左右，而同期商品住宅价格竟然创下15.2％的涨幅。

　　透过新华社评论员文章的严厉语气，可以想见任何强硬措施的出台都不会令人感到意外。北京出版的《中国新闻周刊》甚至断言，在坐收甚至提前透支了多年的房地产业"贡献"之后，想要不付出任何代价实现房地产的软着陆是不现实的。来自上海的消息显示，面对中央地方共同打出的"组合拳"，市场观望气氛日渐浓厚，持币待购人数逐渐增加，租金收益率持续滑坡。相当一部分看空者进而悲观地认为，这个国际大都市的房价将在今明两年下跌20％～30％。

　　毫无疑问的是，房地产市场坚硬的泡沫正在慢慢撕裂。细心的人们注意到，报纸上的房地产广告已经呈现出缩减的势头，因为消费者更愿意冷静地继续观望下去，也因为更多的楼盘销售商意识到苦日子可能很快就要到来。无论是在北京还是上海，越来越多的空置商品房开始进入二手房市场。即便是以往凭借助推房价牟利生存的地产媒体，也不得不探讨起房价徘徊不前的话题。有专家分析称，"如果下一步建设部等部门陆续出台相关配套措施"，（控制房价）"将会起到更好的效果"。那么，未来的房价又将怎样发展呢？如果政府最终还是乐于借助虚高房价去制造泡沫政绩，房地产大鳄们便会捱过眼下艰难的寒冬，更多的社会成员还得被迫承担虚假繁荣背后的巨大成本。反之，一旦政府最终站稳了以"居者有其屋"为原则的民生立场，即便房地产泡沫的膨胀时间会比所有人所想象的更加长久，一定还是难以逃遁彻底破碎之日。

　 


关键字：房价，房地产市场，泡沫，撕裂，风险

   　疯狂抛售是国内A股惨烈下跌的直接诱因
　　近几天，A股连续大跌，在1200点的心理关口上下反复。真正的原因是什么？是"两会"预期落空，是经济数据不乐观让宏观调控预期再度迫使基金翻空，还是保险公司因为博弈而采取的赎回行为间接让基金重仓股死掉？或许这背后还有更神秘的力量。

　　消息人士昨日向记者透露，真正的主角其实是从多方途径进入A股市场赌人民币升值的1500亿元海外游资，正是他们的疯狂、不计成本地抛售，才导致了目前如此惨烈的股市局面。最可怕的是，"最壮观的杀跌"尚未来到，而真正的大限将在4月30日左右降临，那将是"热钱"惊心大撤退的时刻。
　　而从事基金、私募的几位业内人士也向记者透露出了其中微妙的信号。
　　押赌人民币升值 一年大限已到
　　据消息人士介绍，此次正在撤离A股的1500亿元游资只是去年5月赌人民币升值的1000亿美元中的一部分。其中大部分资金涌入了香港H股市场，另一部分资金流向了上海、杭州等地的房地产市场，一度使该地的房价暴涨。虽然赌人民币升值没有成功，但在H股市场和房地产市场上的一番兴风作浪，使得海外游资依然获利丰厚。
　　"虽然这1500亿元在A股上市没挣到钱，但是也不得不在4月30日前迅速离场。前一段主杀的股票就是一线品种，像联通、武钢等强势股莫名其妙地下跌，都是出自他们的手笔。近期，如中集集团等二线强势股突然出现大量抛单，也是由于他们使然。"
　　在向记者解释了近期大跌原因后，这位消息人士继续解释为何4月30日为大限，"这与'热钱'的资金性质有关，像这种赌人民币升值之类的大规模'热钱'，既要绕道通过各种途径进入，又要考虑在海外筹集资金时所付出相当高的融资成本。因此，大多只能承受一年的期限。我们也是从其去年5月进入中国的消息大致推算的，估计误差不会很大。"
　　从香港上海楼市股市全面撤退
　　在解释完近期A股市场出现的种种离奇下跌后，这位消息人士向记者表示："目前这1000亿美元是在有步骤、有计划地全面撤退。大家如果感兴趣的话一定已经发现，香港H股近期跌幅很大，包括花旗、摩根等大投行都在抓紧出货。熟悉的人应该知道，这些大投行的钱可不一定都是自己的自营盘啊，这里有多少是'热钱'不得而知，但我敢说肯定有。另外一个就是近期上海等地的房价也出现了下跌，虽然这表面上看只是国家相关政策所诱发的，但业内人士都知道，绝不会这么简单。可以看得出来，海外游资战略性的大撤退已全面展开。"
　　至于为何海外游资即使没在A股市场上盈利也要急于出逃，这位消息人士解释道："在他们的三大主力投资市场上，只有A股没挣到钱，但并不等于他们就赔了钱。如果大家近期注意了香港和芝加哥两个市场开辟了中国上证A股指数期货的消息就会知道，这些'热钱'已经在海外市场狂卖指数。从这点看，他们的策略是成功的，海外的盈利应该可以对冲掉A股市场的损失，所以不能说他们在A股市场上吃了多大的亏。由于大限将至，面对投资者的赎回压力，他们必须快速地卖掉一些基本面没问题的好股票，这也是形势所迫，也正是大家对好股票为什么突然下跌找不到正常理由的根本原因。"
　　股市将再跌150 到1041点见底
　　如果这位消息人士所言属实的话，1500亿元海外游资的全面撤离将给上证指数带来多大的跌幅？
　　该人士直言，见底的点位将在1041点。他表示："一是因为这是中国证券市场十余年来的平均值，二是因为按照成交量换算，1000亿元的交易量可以推动股指上升100点，那么反过来推算，1500亿元至少将带来150点的跌幅。而现在只是下跌的开始，越临近大限，越可能会出现大规模的快速杀跌，这是业内的常识。"
　　在采访的最后，他表示不要怀疑1500亿元资金的数额："还记得去年年底传言管理层准备了救市基金吧？当时很多人都当是利好，其实不然，这救市基金根本不是救当时股市的，恰恰是有远见地为这次游资出逃做准备的，未来很快就应该派上用场。"
　　政府强硬手段 成功逼退"热钱"
　　就此，记者又求证了包括基金经理、私募操盘手等在内的业内人士，并得到初步认可，针对一些消息在四个方面印证了"'热钱'大撤退"的可信性。
　　一是此前传出的各家QFII在用完了申请的额度后，因为继续看好中国市场，所以就向管理层提出加大投资额度的请求，他们的目的就是想接走海外游资撤退后放出的筹码；二是已有媒体报道，近日股市在尾盘出现了神秘买单，这也暗合了传说中的救市基金可能已经准备行动了；三是近一段时间管理层面对下跌中的民怨采取了一反常态的"不作为"，这让人很难不联想到中央政府对待此类事件的习惯态度——暂时牺牲掉眼前部分利益，用强硬手段逼其撤退，就像当年中央政府联手港府在汇市狙击海外对冲基金；四是管理层急于让保险资金进场，也有让其接货的用意。 
          看了这片文章就可以清楚了解到，为什么每天都在关心股票的温总理么会容忍股票这样的下跌。想当年的B股，H股不就是被外资打到几分钱吗。这就是国外基金的操作手法。接下来在楼市的外资会怎么办？如果在上海和纽约都有一套同样价格的别墅,你说一个美国人会买上海的还是纽约的？为什么许小年会说出"卖掉一个上海可以买大半个美国"。为什么谢国忠会说"上海房地产可能步曼谷后尘 "，我想这些名人看问题要比论坛上任何一位网友要清楚吧．当心楼价．

我看上海楼市，放大炮，想哪儿说哪：）
上海楼市不能单独的看,上海楼市发展至今是多方"努力"的结果。

2004都说楼市会涨100年，因为中国的经济大环境是积极向上的，是好的，可是事实是这样的吗？中国的外汇储备再破新高，美元从某种意义上说也是一种商品，你囤的最多，风险压力越大，可是中国为什么要实行汇率固定的政策？保护出口。虽然政府没有明说过，统计数据也看上去比较好看，但是事实上中国的GDP受出口影响很重，GDP有个风吹草动，我想再说经济大环境好就是自欺欺人了吧。因此为了保证GDP硬指标的数值，政府不可能让人民币升值，但是这次两会上总理说了一个很玄妙的话，我们会在一个适当的时候出其不意的出个应对方法。

2004年谢国忠说美元到底上海楼市就破了，可惜没有到底，所以在中央04年失败的宏观调控下，固定资产投资增长幅度达到了一个相当高的程度。相信在年终会上，上海楼市增幅25％的惊人数值让中南海的领导人们再也笑不出来了，所以2005年体会中央的口气已经没有2004年那么豪气了。

今年提出一个新概念"组合拳"打击房产市场水分，也就是说收税和增息并不是全部，下面还会有行政的手段出台。目前看来受打压的投资客都是本地的小散户，大多是04年入市的小百姓，有点钱，想发财是这些人的共性，相信你我的身边有很多这样的人吧，工资才3000，每月还贷8000，都是这样想的：房子在手里捂一年，用租金还贷，一年后再卖掉，就可以凭空多出了几十万。可惜房子还没有捂到一年政策就变了，现在多少有点有苦难言，不过还有到山穷水尽的地步，如果一旦这些人都开始抛了，那么给本地客恶抄到中外环间的房子就会开跌，跌到开盘价完全可能。

现在大家都注意到了吧，租金和房价实际上已经倒挂了，简单的说就是我在嘉定区每月还4000元买2室1庭，但是同样4000元可以在市中心红线内的区域租到2室1庭，这两个房子之间的优劣不用说了，香港房子崩盘前月供和租金比就到2，现在上海的这个比值在1以上一点，目前还在升高。

我记得上房置换的老总说过一句话，大概意思就是：房产市场是否有泡沫是看市场需求有没有。都说现在买房还在排队，可是真的有这么多住户吗？中央都承认了现在所谓的市场需求中有一部分是给炒房者放大的，不能代表百姓的真实购房意愿。百姓买房的愿望是强烈的长期持续的，但是现在的房价让百姓要达到居有其所的梦想似乎难度不小，百姓"拼命"买房是因为和解放前夕买米一个道理，反正要买的，现在不买，明天，也许下午价钱就又升了，先抢下来吧，还贷？大家都在贷，没事的。请问现在的百姓有多少人对于贷款的风险有所了解的？！市场经济越来越来规范，20-30年后的事谁知道，***是不会饿死人，不过会让你破产，这个有多少人想过。

现在好多养房的人一眼就看的出，收入可以，但是生活"凄惨"，这就是新时代杨白劳的特征。以牺牲生活质量来完成有房梦想是不是太累了，人一生的黄金时期居然整天就是想着每月那张可怕的帐单怎么处理，想给自己买台相机也不行，想带老婆去一次南方享受阳光也不行，看着儿子的学费单，你是不是觉得工资单上的数字为什么就是这么少？没办法，你必须要用几十年的工资去养活银行去为投资客买单。

住客做为整个房子市场的最后一环，就意味着他要为前面一道贩子，二道贩子，三道贩子的加价买单，老百姓从万元户过来才没几年，现在都被逼得做百万"负"翁了，那些钱去哪里了，和股市还不一样，从千万个口袋集中到少数几个口袋中去了。

上海中心区的炒房者大都是实力雄厚者，以外籍客为多，他们抗市场波动能力强，现在政府的收税和增息对于他们没有影响，除非中国出台和新加坡一样的严厉政策，否则他们不会慌的，因此中心城区房价目前不会跌。

上海房子泡沫最重的是中外环的房子，总价相对低（市中心都是200-300万起步，中外环也就100万上下），本地客炒这个房子炒的动，我个人感觉这个区间的房子价值和价格比相差较大，如果出现真的大跌现象，这个区间冲击最大。

我觉得现在能真正影响上海房市走向的是心理预期，政策导向，台湾/中日问题。

目前就放这么多，想哪里说哪里。目前我最关心中央对人民币的态度，美国已经威胁半年内不升息就加关税，人民币汇率是决定中国经济前景的一个重要要素。

快过年了，老公早早买好了机票，准备提早回家，老公的家在好远好远的鸡头上——黑龙江。

今年我没打算陪老公一起去他家过年，因为我是独女，我走了，我的爸爸妈妈就过的冷冷清清了，所以，我们俩就只好暂时天各一方，天涯共此时了，呜呜。不过老公不在我身边的日子，至少没人和我抢电脑玩了，呵呵，我可以想看什么烂片就看什么烂片，不需要向老公提交申请，也不需要担心老公说我没出息，更不用担心老公会用一种无药可救的眼神注视着我，看得我心里狂郁闷，乌拉——。

     经济学理论中有个理性预期学派，这一派理论认为，如果有一个经济结果在未来一定会实现，那么在均衡条件下这个结果明天就会实现。比如，假设政府今晚宣布在明年某个时刻货币贬值一半，那么均衡的结果是明天一早货币就贬值一半了。

     目前中国的房地产市场上似乎在发生同样的事。大家都预期上海一定在未来10年和20年内成为国际金融中心，而国际金融中心的房价都不低于5万元，中国的经济形势这么好，上海的房价应该比别的金融中心还高。那么在理想的理性预期条件下，上海明天的房价就应该变成5万元。

　　不容置疑的是，现在的上海房价中已经包含了这种对未来的美好憧憬，但是这种预期却绝非像货币市场上那样理性。2004年4月，国际房地产联盟主席Jean-Marc Levet先生在上海"中国房地产基金与投资论坛"表示，"投机泡沫"使得上海总的租金加上维修费用和每平方米的税收，比巴黎、伦敦和新加坡还要高出50%。"上海市南京路的一个店铺每平方米的销售价格已经达到了纽约第五大道的水平"。

　　"预期未来的价格在今天就实现"透支的是未来的增长潜力，提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。就像高企的石油价格会降低经济增长一样，高昂的房价和地价同样会使经济背上沉重负担。低廉的人工成本和土地价格使国际资本纷纷流入中国，使中国有可能实现成为"世界工厂"的目标，而庞大的人口和沉重的就业压力也使中国的经济发展和社会稳定离不开国际资本流入。

　　如果上海、北京等沿海城市的房地产照2003年以来的势头狂飙下去，人工和土地成本随之上去了，而产业竞争力和增长掉下来了，资本会毫不犹豫地选择离开。现在沿海地区的跨国公司在中国建立的制造业，非常容易在五年到十年之内全部转移到比中国更穷的地方去，就像日本1980年代中期以后发生的事情一样。但当初日本没有现在中国这么大的就业压力和待城市化人口，中国也不像日本那样拥有自己核心技术特别是核心产业技术的创新能力，能承受经济连年衰退的经济实力。产业空心化的危险是相当可怕的，可以预期的是随着资本品价格的大幅上扬，高昂的劳工和土地成本使得经济首先趴下的就是中国的沿海地区，随后就会向内地蔓延。中国经济的增长其实也很脆弱。

　　时下的中国有人正在制造一个与当年日本相同的"土地神话"。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供不应求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的"地价不灭神话"，但同时也造成了产业资本的大规模外移。应该说东亚各国，尤其是中国，是日本"地价不灭神话"的最大受益者。现在如果中国也准备开始一段"神话"的话，捧场的绝对不只是"房价若干年要涨若干倍"的鼓吹者，等着捡钱包的越南和印度早就准备好了。

　　如果我们的经济学家们脑中有开放经济的意识，他们就应该明白，世界上根本就不应该有什么"土地神话"。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。

　　所以，"神话"离我们越远，我们的经济就越安全。

悬在明年房价头上的三柄利剑
    风之叹息 2004-12-12 19:06:26 发表于搜狐焦点上海房地产网-谈房论市   

      一柄利剑是物业税开征，将使新入市房价大大低于目前的市场价；
      二是利率提高，步入加息周期的中国，第二次调高利息不应该在第一次的一年以后，并且由于第一次是小幅加息，第二次更可能的是半年以内；
     三是人民币升值，政府无法持续应对外汇储备的压力，明年升值是一定的；升值后房价受影响，不是因为有所谓的"海外热钱"投入国内房产，而是升值后外汇资金减少，国内资金投放总量下降，资金面紧张导致，当然，部分买家脱手房产在上海这样的地方也是难免的。
     2年前个人买家4000多买进浦东某房产时，就打算涨到1万元脱手，随着市场看好，可能他的目标有所提高，但终究是要脱手的，人民币升值是个好机会。在这三柄利剑之下，上海的房价会如何？
     近期我一直在琢磨这个问题。现实让人困惑。很明显，这两个月的房价，大家也看到了，是直线上涨，报复性上涨。这是实在的上涨，唯一不足的是，二手房成交量不足，所谓的有价无市。最明显的一个例子，就是我本人的一套房子，维多利华庭，明年三月份交房，10月6号挂牌价是109万，远低于市场价，后来虽然持续随市场大势不断上调，目前是123W，低于市场中估价7-9万，但还是没有成交。这让人不仅疑虑起来：是不是目前的市场是被人利用的"虚"市场。这种情况，以前，其他的投资或投机市场发生过，借助于市场的跟风心理，做庄者抬高价格，"拉高出货"。
     目前有说法物业税开征将先试点的地区有：广东，湖南，上海、北京、南京、温州、丹东等。一旦开征，分期支付土地出让金、房地产税、土地使用税、土地增值税，对于定额分期支付来说，由于通漲的效应，70年中的高折现率，或者说，对消费者来说，未来的钱远不如现在的钱值钱，未来会比现在赚更多的钱，所以他们更喜欢买开征物业税的房产，这必将导致今天的房产，明天的二手房面临强有力的竞争，下跌是必然的。
     利率明年会进一步提高，这主要是缓解通货膨胀的必由之路，也是市场手段进行宏观调控的途径。利率提高会影响购买力，降低有效需求，也会提高房产成本，打击房产投机，因此也会影响房价。
目前，一年期NDF贴水价预期明年内人民币升值5%左右；市场分析人士中预期高的有15%。今年正常外汇平衡下多增加的1千亿美金，加上升值后可以带动的历年沉淀下来可因获利而流动的外汇，至少也有1千亿，折合1.7万亿人民币资金,将离开国内流通渠道,势必导致资金短缺,房产包括在其中的投资市场必受影响。